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来源：开云彩票2022-09-29 17:48

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去年卖地收入减少约3万亿！2023年“土地财政”将去往何处？******

　　多年来，“土地财政”一直是热议的经济话题，今年也不例外。近期，第三方机构克而瑞统计的数据显示，2022年，随着我国房地产销售端疲软，土地出让金收入下滑，全国土地市场成交建筑面积为14.44亿平方米，成交金额4.73万亿，较2021年同期分别下降了37%、31%，土地出让金从高峰的8.7万亿下降了约3万亿规模。

　　“土地财政”，顾名思义，指的是地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，政府财政收入包括一般公共预算收入、政府性基金预算收入、国有资本经营预算收入，其中，国有土地使用权出让收入属于地方政府性基金预算收入，因不用上缴中央，土地出让收入是1994年分税制改革以来，地方财政的主要收入来源之一。

　　实际上，经历了二十多年的快速增长，随着我国房地产市场需求见顶，土地出让金的增速明显放缓，长期来看，地方政府高度依赖的“土地财政”将难以为继，如何弥补土地出让金下滑带来的财政资金缺口，成为地方政府不得不面对的问题，那么，2023年，甚至更远的将来，“土地财政”又将去往何处？

　　“土地财政”依赖程度越来越高

　　我国国有土地使用权公开拍卖始于1987年12月1日，彼时，深圳会堂座无虚席，经过17分钟的轮番叫价，深圳经济特区房地产公司以525万元拿下了这块8588平方米的住宅用地，敲响了建国以来国有土地使用权拍卖的“第一槌”。

　　根据《中国土地年鉴1996》的数据，1995年，全国通过出让方式提供用地43403公顷，出让金总额为420亿元。1998年，我国正式开启住房市场化改革，此后，随着房地产行业的快速发展，该数据一路上涨，2007年，首次突破1万亿元，直到2020年，我国国有土地使用权出让金额已经升至8.4万亿元，是1998年的200倍。

　　根据财政部官网公布的数据，仔细观察可以发现，2017年开始，我国土地出让金的增长开始变得很有规律，连续四年，每年的增长金额都在1万亿左右，直到2021年，国有土地出让金的增长速度开始放缓，仅增长3000亿元左右。

　　土地出让金快速增长的同时，地方财政对土地使用权出让金的依赖程度也越来越大。根据第一财经测算，2017年开始，我国土地出让金占地方财政总收入的比例(土地使用权出让收入/地方政府一般公共财政预算收入+地方政府性基金预算收入+地方国有资本经营预算收入)连续5年超过三成，2020年占比达到43.59%，2021年下降至41.81%，仍在4成以上。

　　分区域来看，粤开证券研究院统计的数据显示，我国东部地区经济发达、人口持续流入、土地市场需求旺盛，土地出让收入在地方综合财力中的占比(土地财政依赖度)较高；而西部和东北地区土地市场不够活跃，土地出让收入相对较低，更依赖中央转移支付。例如，2020年，浙江、江苏、福建、山东、广东、重庆6个省市的土地财政依赖度高于30%，分别达到51.9%、46.9%、40.3%、38.7%、33.8%和32.0%；而新疆、宁夏、青海、黑龙江、西藏5个省份对土地财政的依赖度偏低，均低于10%。

　　分城市来看，粤开证券研究院统计的数据显示，2020年，广州、长春、杭州、福州、南宁、海口、贵阳、西安、徐州、扬州、温州、金华、襄阳、南充，这些城市对土地财政的依赖度都较高，政府性基金收入与一般公共预算收入的比值均达到1.5倍，甚至更高；牡丹江、深圳、锦州等地对土地出让金收入依赖度相对偏低，其政府性基金收入与一般公共预算收入的比值分别为0.3倍、0.3倍和0.4倍。

　　土地出让金下滑

　　然而，在土地财政依赖程度越来越高的同时，我国的土地使用权出让金却面临下滑的事实。2022年，随着我国房地产销售端疲软，土地使用权出让金收入再次下滑。

　　此前，财政部发布的《2022年前三季度财政收支情况》显示，今年前三季度，我国的地方一般公共预算收入83217亿元，按自然口径计算下降4.9%。地方政府性基金预算本级收入42588亿元，比上年同期下降26.4%，其中，国有土地使用权出让收入38507亿元，比上年同期下降28.3%。

　　近期，房地产研究机构克而瑞统计的数据显示，2022年，我国商品房销售面积为13.6亿平方米，销售额13.3万亿元，同比分别下降24%、27%，行业规模重回2015年。与此同时，全国土地市场成交建筑面积为14.44亿平方米，成交金额4.73万亿，较2021年同期分别下降了37%、31%。土地出让金从高峰的8.7万亿下降了约3万亿规模。

　　克而瑞地产研究院数据显示，从土地成交建筑面积TOP20的城市来看，有12个城市的成交量相比去年有所减少，平均降幅达35.7%，降幅超过30%的城市多达7个，其中降幅最突出的当属遵义，成交建面刚刚超过1000万平方米，同比降幅高达65%。

　　克而瑞地产研究院的研究报告显示，除部分特别优质的地块以外，土地市场底价成交、城投托底成为常态，不少城市城投拿地金额占比超过5成，沈阳、无锡城投托底拿地的比例甚至超过9成，市场低迷的城市城投拿地也尽显疲态，流拍率高企。

　　价格方面，克而瑞地产研究院数据显示，受一线城市供地质量提升的影响，2022年全国300城土地成交楼板价小幅上涨，增至3266元/平方米，再度创下历史新高。不过，由于新房市场仍处于低位，加之房企资金压力依然较大，房企拿地积极性仍处于低位，全年溢价率仅有3.7%，与去年同期相比，下降了7.9个百分点。从集中供地的22城来看，2022年有17个城市的地价下降。

　　那么，土地市场出让规模为何下降？房地产研究机构中指研究院土地事业部负责人张凯在接受第一财经采访时表示，与土地市场成交规模相关性最高的仍然是新房市场成交规模。今年以来，受期房烂尾担忧、房价上涨预期转弱、居民收入预期悲观三重因素影响，新房市场规模明显缩量，导致房企拿地积极性高开低走。他指出，上述影响新房市场的三个因素中，能在明年有显著缓解的恐怕只有期房烂尾担忧。而随着疫情管控放开和经济活动的逐步恢复，居民收入预期的转变或将需要更长的时间；在“房住不炒”的基本国策下，房价上涨预期转弱将不会有根本性的改变。因此短期的新房成交规模很难较今年发生显著好转，土地市场随之亦难有明显的变化。

　　张凯进一步表示，从长期来看，土地市场与人口数量变化息息相关，人口净流入的城市土地市场仍然能够维持一定热度，而人口净流出的城市土地财政或将难以为继。总体而言，我国城镇化率已经接近瓶颈，人口老龄化、少子化对于住房需求均产生负面影响，土地市场成交规模整体呈现逐步下降的趋势将是必然。

　　硬币的正反面

　　任何事物都具有两面性。“土地财政”二十多年，为我国城市的快速发展做出了巨大贡献，与此同时，也带来了一系列的问题。

　　国家统计局的数据显示，1999年，我国城市化水平为30.9%，比1995年提高1.9个百分点，城市化处于较低水平，而2021年，我国常住人口城镇化率已经达到64.72%，。

　　厦门大学教授赵燕菁在其出版的新书《大崛起：中国经济的增长与转型》中肯定了“土地财政”的价值，他表示，中国城市化伟大成就背后的重要原因，就是创造性地发展出了一套将土地作为信用基础的制度——“土地财政”。在他看来，相对于“征税”，通过“所出售土地的升值”来回收公共服务投入的效率是如此之高，以至于城市政府不仅可以为基础设施建设融资，甚至还可以以补贴的方式为能够带来持续性税收的项目融资。

　　与此同时，赵燕菁在其上述新书中也叙述了“土地财政”带来的问题：“土地财政”的本质是融资，使得不动产变成投资品，一旦房价暴跌，大规模的资产贬值将导致难以想象的金融海啸；“土地财政”不仅给地方政府带来巨大财富，同时也给企业和个人快速积累财富提供了通道，同时，没有机会投资城市不动产的居民与早期投资城市不动产的居民的贫富差距迅速拉开，房价上涨越快，贫富差距越大；另外，房地产市场发展“不协调、不平衡、不可持续”，还占用了大量应该用于其他发展项目的资源。

　　粤开证券研究院副院长、首席宏观分析师罗志恒也认为，一方面，土地出让收入为地方政府提供了大量财政收入来源，缓解了一般公共预算压力；推动了城镇化进程；形成了大量的基础设施建设，直接带动了经济发展；推动了房地产快速发展。另一方面，土地财政也让部分地区的高地价推动了高房价；间接推动了融资平台和政府债务；在土地财政快速发展过程中，出现了破坏耕地的行为；在征地过程中因简单粗暴执行和补偿问题引发了部分社会问题等。

　　土地出让规模急速扩张的同时，一些城市非理性供地为后期房地产市场转弱也埋下了伏笔。克而瑞研究中心的相关研究报告表明，目前，我国约8成的城市市场需求及购买力明显透支，近一半的城市土地供应过量，随着房地产市场步入调整周期，去化压力不断加剧。另外，不少城市因大力发展新区便将供地指标向新区倾斜，但因为市政配套尚未真正落地，人口导入情况自然不甚理想，致使外围区域供需周期性错配。

　　资金缺口如何弥补？

　　回顾过往，“土地财政”有功有过，向前看，未来土地使用权出让金逐渐减少已成为不争的事实，财政收入长期对土地出让金的依赖，也将难以维，寻找新的财政收入增长点已经成为当前迫在眉睫的问题。

　　对于上述问题，一部分观点认为，应该从税收方面着手。

　　赵燕菁表示，“土地财政”只是专门用来解决城市化启动阶段原始信用不足问题的一种特殊制度，随着原始资本积累的完成，“土地财政”也必然会逐渐退出，如何弥补放弃“土地财政”造成的损失？他指出，可以仿效发达国家，从“土地财政”转向“税收财政”，突破现有的以间接税为主的税收体制。赵燕菁也表示，贸然放弃“土地财政”，对还未完成城市化原始资本积累的城市来说，存在巨大风险，另外，以间接税为主转向以直接税为主的改革也并非易事。因此，城市新区则应维持高效率的“土地财政”积累模式，另外，可以把巨大的利益调整分解到数十年的城市化进程中，随着城市化水平的提高，逐渐演变为直接税与间接税并重，乃至以直接税为主的模式。

　　回溯“土地财政”形成的原因，不少观点认为，土地财政源于1994年开始的分税制，因为分税制改革导致地方收入占比低、支出占比高，这种资金缺口迫使地方政府不得不通过土地出让、城投平台等方式融资。对此，粤开证券首席宏观分析师罗志恒曾在公众号“粤开志恒宏观”上发文表示，分税制和住房市场化改革都只是“土地财政”的促成因素，以GDP为核心的政绩考核机制才是问题的关键，激励机制决定行为，引发了地方政府隐性债务和土地财政等连锁反应。如果没有分税制，只要存在GDP考核，仍会产生资金饥渴和不足。

　　罗志恒则表示，未来，无论是土地供给还是需求都将呈现下降趋势，这直接影响未来土地财政的可持续性，因此，未来构建地方稳定的财政来源极为重要，房地产税开征是大势所趋。同时，罗志恒也指出，房地产税的体量短期内难以取代土地财政。

　　也有观点认为，应该大力发展其他产业。万通集团创始人冯仑近期在其微信视频号“风马牛地产研究院”中表示，当房地产销售端出现下滑，不少城市都会开始出现土地财政的缺口，如何解决这些问题？这些城市应该大力发展房地产以外的其他产业，创造更好的营商环境，以此让税收增长的更快，来弥补卖地收入的缺口。

　　中泰证券首席经济学家李迅雷近期公开撰文表示，国企资产是当前政府部门除了国有土地资产之外的最大一块资产了，如果通过提质增效，若能够让300万亿元的国企总资产的回报率提高一个百分点，则就有3万亿元收益增加，基本可以弥补土地财政消减带来的收入缺口。“当然这不是短期就能提升一个百分点，但只要坚持不懈地盘活国有资产，推进国企改革，若干年后，应该会有成效。”李迅雷补充道。

　　张凯对第一财经表示，改革开放以来，基建投资引领的城镇化一直助推我国经济高速增长。近年来，受到经济下行的压力，基建投资再次成为拉动经济增长的引擎，而基建投资的成本依赖土地财政。此外，近期推出房产税，将对房地产市场造成冲击，从而进一步降低房企拿地意愿，对土地财政产生更大的压力。因此，短期来看，土地财政难以替代。

　　“长期来看，尽管我国经济发展对基建投资存在一定的路径依赖，但城镇化率、居民部门杠杆率即将达到增长瓶颈，基建投资+土地财政的经济发展闭环难以为继。”张凯认为，房地产税作为长期、稳定的税源，在近二十年房地产也高速发展的基础上也有足够的存量房屋可供征税，适合在未来长期替代土地财政补充财政缺口。

　　总的来看，上述不管是直接税的税收制度变革，征收房地产税，还是大力发展其他产业，或是盘活国有资产，都不是一蹴而就的事情，那么，短期，如何保障房地产市场的稳定发展，让地方财政平稳过度？克而瑞研究院提出，当前应该提振市场信心，完善保交楼、保就业、销售保价等兜底机制，缓解市场观望情绪，需求端全面放松限购、限贷、限售，取消“限跌令”，政府回购商品房，与此同时，适当缩减供地规模，优化调整供地结构，以此破局短期楼市的困境。

　　近期，国家统计局原局长邱晓华公开表示，为了改善房地产消费观，财政方面也应该发力。土地价格的高企是造成房价高的重要因素，因此，要适当降低城市土地出售价格，来促进开发商成本的下降，带来房价的下降。另外，目前在销售领域里的税费负担还是很重，应当适当降低，让老百姓感受到政府的温暖。同时，也应当降低金融机构的按揭抵押利率，目前的按揭抵押利率(4%)还是偏高的，应该降1到0.5个点。

东西问丨解码中国式现代化******

　　中新社北京12月18日电题：解码中国式现代化

　　《中国新闻周刊》记者孙晓波佟西中

　　中共二十大报告将“以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴”作为下一阶段中心任务，并明确指出：中国式现代化是中国共产党领导的社会主义现代化，既有各国现代化的共同特征，更有基于自己国情的中国特色。受访学者认为，中共以此表明将走出不同于西方的发展道路，为其他发展中国家拓展了现代化新路径，为人类实现现代化提供了新选择。

　　什么是中国式现代化

　　根据目前学界较流行的观点，现代化是从传统农业社会向现代工业社会转型的发展变迁过程。以现代化创造出远远超越传统社会的生产力、生产方式、生活方式，是中国式现代化与世界各国现代化的共性所在。

　　具体到中国式现代化，在中央党校(国家行政学院)教授竹立家看来，这是中国实际情况与现代化普遍规律相结合的产物，是中国共产党找到的一条实现现代化的道路。中国式现代化既是路径同时也是目标。

　　报告提出，中国式现代化是人口规模巨大的现代化，是全体人民共同富裕的现代化，是物质文明和精神文明相协调的现代化，是人与自然和谐共生的现代化，是走和平发展道路的现代化。这被学界概括为“中国式现代化具有的五个重要特征”。

　　人口规模巨大的现代化是中国式现代化的首要特征。中国是世界上第一人口大国，也是最大的发展中国家。据2022年相关人口资料，中国人口(约14.13亿)约占世界总人口18%，大致相当于10个俄罗斯(1.45亿)，3个欧盟(4.468亿)，4个美国(3.32亿)。

　　目前为止，世界上还未有如此巨大人口体量的国家进入现代化。迄今为止，世界上实现现代化的国家和地区不超过30个，总人口不超过10亿人。全国政协常委、提案委员会委员张连起说，一个拥有14亿多人口的大国要整体迈进现代化，其规模超过现有发达国家的总和，将彻底改写现代化的世界版图。

2022年10月1日，民众在上海外滩滨江步道上一边跑步、一边挥舞国旗，欢度国庆假期。殷立勤摄

　　全体人民共同富裕的现代化，是中国式现代化的另一重要特征。富裕是各国现代化追求的目标，但中国式现代化追求的是全体人民的共同富裕。

　　清华大学国情研究院副院长鄢一龙向记者表示，中国式现代化也是社会主义的现代化，共同富裕必然是内在特征，这是中国社会主义性质决定的。他说，相比资本主义是以资本为中心，两极分化明显，中国式现代化以人民为中心，追求共同富裕。

　　分析认为，全体人民共同富裕的特征，凸显了中国式现代化的社会主义性质，这是中国式现代化与西方现代化的根本区别。

在西藏自治区山南市乃东区多颇章乡嘎东团结新村易地搬迁安置点，技术人员为从海拔4300多米搬迁下来的群众检查夜间照明设施。宋卫星摄

　　中国式现代化还是走和平发展道路的现代化。竹立家表示，对比西方一些国家依靠侵略、殖民、掠夺、剥削积累的原始资本实现现代化，中国选择的是走和平发展道路的现代化，强调同世界各国互利共赢。

　　世界历史表明，一些老牌资本主义国家的现代化，走的是暴力掠夺殖民地的道路，是以其他国家落后为代价的现代化。而新中国成立70多年来，中国从没有主动挑起过任何一场战争和冲突。

北京长安街沿线2022国庆主题诸花坛中的“命运共同体”花坛，以地球、和平鸽、飘带为主景，寓意深化全球发展合作，共创共享和平繁荣美好未来。赵文宇摄

　　此外，中国式现代化还是物质文明和精神文明相协调的现代化，是人与自然和谐共生的现代化。在竹立家看来，这些既是中国式现代化的基本特征，同时也是中国式现代化要实现的图景。

　　值得注意的是，报告还首次提出了中国式现代化9个方面的本质要求：坚持中国共产党领导，坚持中国特色社会主义，实现高质量发展，发展全过程人民民主，丰富人民精神世界，实现全体人民共同富裕，促进人与自然和谐共生，推动构建人类命运共同体，创造人类文明新形态。涵盖了经济、政治、文化、社会和生态文明等方面。

　　中央党校(国家行政学院)马克思主义学院马克思主义中国化研究所所长王虎学表示，中国式现代化强调“两个坚持”，坚持中国共产党领导、坚持中国特色社会主义，“这是一个基本特质的规定”。他说，从价值导向看，也是人民至上、人民为中心的现代化。

　　张连起认为，中国式现代化统筹推进经济建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文明建设，推动新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，推动物质文明、政治文明、精神文明、社会文明、生态文明协调发展，形成了系统协调的现代文明新形态。

　　他说，中国式现代化摒弃了西方现代化所遵循的生产力发展单纯服从于资本的逻辑，摒弃了西方以资本为中心的现代化、两极分化的现代化、物质主义膨胀的现代化、对外扩张掠夺的现代化老路，既实现了对西方现代化理论的超越，又丰富和发展了马克思主义发展理论。

　　在全国政协文化文史和学习委员会副主任叶小文看来，二十大报告相关内容深刻阐述了中国式现代化的鲜明特质，揭示了中国式现代化与西方现代化的根本区别。

　　叶小文指出，长久以来，因占据现代化发展早期红利，西方资本主义国家控制了现代化话语权，将现代化等同于西方化，甚至认为现代化只能在西方文化土壤中发生。他说，“中国共产党探索的中国式现代化道路，实现了对西方现代化理论逻辑的超越，重写了世界现代化理论。”

　　一以贯之的现代化追求

　　回顾历史，从1840年鸦片战争以来，寻路现代化就是中国人民的不懈追求。学界普遍认为，中国真正意义上的现代化，起始于1949年新中国成立。从新中国成立后提出建设“四个现代化”，到改革开放后提出中国式的现代化，到现在提出以中国式现代化全面推进民族复兴，中国社科院马克思主义研究院马克思主义中国化研究部副主任贺新元向记者表示，中国式现代化的内涵已经越来越丰富，涵盖政治、经济、社会、文化、生态等方方面面。

　　中共二十大报告正式提出，以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴。在贺新元看来，这一论断是路径和目标的合二为一，将民族复兴和现代化融为了一体。

　　新中国建立以来，特别是改革开放之后，作为后发者的中国在现代化道路上一路追赶，已经成为世界第二大经济体、第一大工业国、第一大货物贸易国、第一大外汇储备国，国家综合实力和国际影响力不断跃升，完成了从“站起来”到“富起来”，再到“强起来”的飞跃。

　　2021年7月1日，即中共建党百年之际，中共正式宣告实现了第一个百年奋斗目标，全面建成小康社会。从二十大开始，中心任务变成全面建成社会主义现代化强国、实现第二个百年奋斗目标，以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴。

2021年7月，即将毕业的学生在北京天安门城楼前以建党百年庆祝大会景观为背景拍照留念。陈晓根摄

　　王虎学向记者表示，中国式现代化是全面推进中华民族伟大复兴的路径，且是唯一正确的必由之路，“这是在不断的探索、实践、斗争、革命、建设过程中一步步走出来的，是经过实践检验，且走得通的”。

　　竹立家表示，从现代化的理论上看，中国式现代化贡献了中国智慧、中国方案。理论是需要实践支撑，并由实践检验。中国已经用发展事实证明了中国式现代化是行之有效的。

　　在鄢一龙看来，中华民族伟大复兴与全面建成社会主义现代化强国，二者实际上是一体的，但内涵角度各有侧重，中国式现代化是实现路径。

　　中央党校(国家行政学院)马克思主义学院院长张占斌表示，中华民族伟大复兴是历史使命，全面建成社会主义现代化强国是目标，中国式现代化是实现路径。“民族复兴与现代化强国某种意义上可以画等号，现代化强国建成之日就是民族复兴之时。”他说。

　　那么，如何完成中心任务，实现百年奋斗目标，达成历史使命？二十大报告也给出了明确答案。

　　人类实现现代化的新选择

　　纵观人类发展史和现代化历程，人类社会通向现代化的道路具有多样性。分析认为，中国式现代化道路不是西方资本主义模式，也不是苏联社会主义模式，而是符合中国国情、具有中国特色的现代化道路。

游客在浙江省湖州市安吉县余村游玩。蒋启明摄

　　中国式现代化与西方现代化在发展路径上区别明显。习近平曾在十八届中央政治局第九次集体学习时表示，“西方发达国家是一个‘串联式’的发展过程，工业化、城镇化、农业现代化、信息化顺序发展，发展到目前水平用了二百多年时间。我们要后来居上，把‘失去的二百年’找回来，决定了我国发展必然是一个‘并联式’的过程，工业化、信息化、城镇化、农业现代化是叠加发展的。”

　　中国人民大学马克思主义学院副院长、习近平新时代中国特色社会主义思想研究院副院长陶文昭表示，世界上不存在一成不变的现代化模式，现代化理论也是如此。中国式现代化的理论打破了对西方现代化理论的迷信，开辟了独立自主的发展道路。

　　二十大报告指出，实现中华民族伟大复兴进入了不可逆转的历史进程，中国式现代化为人类实现现代化提供了新的选择。

　　现代化本身定义就是开放的，没有标准化的现代化模式。在王虎学看来，现代化代表的是人类社会发展的一个方向，但怎么实现现代化，道路千条万条。他说，在现代化之路上，过去西方走在前面，所以话语被西方垄断，一度有人以为现代化就是西方化。但中国走出了一条不同于西方的现代化新路。

　　香港城市大学法学院教授、中国法与比较法研究中心主任王江雨说：“北京以高层次提出‘中国式现代化’，表明中国要光明正大、毫不含蓄地选择自己的路径。”

　　鄢一龙表示，中国式现代化属于中国，同样属于世界，它开辟了非西方国家独立自主探索现代化的新路，为其他发展中国家拓展了现代化新路径，为人类实现现代化提供了新选择。(完)